不動産売却

家を売る 不動産屋選び

 

 

 

 

 

 

 

 

知っておいて損はないことですが、現在住んでいる住宅を売るときに気をつけておきたいことは、急な内覧予約がきても良いように、清掃や匂いなどに配慮して生活することです。

 

 

 

家の内部を見たいと申し出てくる人は、期待と関心を持って見るのですから、じっくり見たときのマイナス評価が多ければ、落胆も大きいはずです。

 

ですから室内清掃は普段より念入りに頻繁に行う習慣をつけましょう。

 

 

 

原則として、該当物件の所有者の許可がないと、住宅の売却は不可能です。

 

 

 

共同所有として複数の名義人が存在するのなら、共同で所有している全ての人の同意が必要です。ただ、物件の所有者が故人名義で登記されている場合、同意を得ることは不可能ですので、一言で言えば「売却不能」の状況になります。相続による登記変更の手続きを行い、今度はその人を含めた全員の賛同を得て売却となります。もう完成した新築物件や中古物件、マンションの一室などの実物を見学できるように開放しているのをオープンハウスといいます。音、採光、近隣環境なども同時にチェックできますし、もし家を売るとなったら何日間かオープンハウスを開催して内覧希望者に見てもらうと良いかもしれません。

 

 

 

もし居住中でしたら、外出したり、場合によっては外泊する人もいるようですが、「住んでいる家を見られるなんて」と売る側が思うのに対し、買いたいと思う人はそこでの暮らしをイメージしやすいというメリットがあるのです。

 

やろうと思えば個人でも家を売れないわけではありませんが、危険な考えだと思います。

 

 

税務、法律、登記、不動産取引のノウハウなどの専門家と同等のリテラシーが求められますし、シロウトが真似したところで、もし訴訟などの問題が生じたら対処しきれるでしょうか。まとまった額の手数料を払うのは大変かもしれませんが、売却が円滑かつ安全にできるようそれぞれの専門業者に任せると良いでしょう。
もし知識が充分で諸手続きも自分でできるというのであれば、専門家の手を借りずに自分で家を売るのも構わないでしょう。

 

 

 

家を売却する際は居住中かそうでないかに関わらず、売主は清潔さの維持に努めなくてはなりません。
掃除が至らなかったり、不用品や季節用品などが山積した状態では見に来た人は良い印象を持ちませんし、住宅の価値も下がるのではないでしょうか。リサイクルや粗大ごみに出すなどして、不用品を処理することから始めましょう。多少の出費はありますが、家の片付けを行う会社におまかせするという方法もあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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普通、不動産を売るときには不動産会社に頼みますが、自分自身で売却をすることはできるでしょうか。やろうと思えばやれることですが、売買の際の交渉や必要書類の作成、および事務手続き、買主探しなど、自分一人ですべて行うのはかなり時間と労力がかかります。不動産を売るには専門的な知識が不可欠で、ちょっとしたことで取り返しの付かない損失が生じることもあるでしょう。餅は餅屋ですから、仲介手数料を支払って、評判の良い不動産会社と契約するのが最善の方法だといえます。

 

 

3000万円以下で不動産物件を売却した時には、所得税、住民税の課税対象から外してもらえるという特例が存在します。
なぜかというと、売却した価格のうち、3000万円までが特別控除の対象になるからなのです。もし、住み替えなどで不動産物件を買い換えて、その際に、売却損が出たとしたら、全ての所得を合わせての損益通算が適用できるので、利用しない手はないでしょう。

 

しかし、残念なことに条件に当てはまる必要があり、売却した物件を継続して5年を超える年数にわたって所有していた、そして、10年を超える住宅ローンの新規契約をしたというのが条件です。不動産の売却を視野に入れ始めた際、築年数について心配する人もいると思います。
築年数で売却価格が上下するのは確かです。例を挙げると、築10年が経つ戸建ては査定で建物につけられる価格は大体ゼロとなり、基本的に土地のみに価格がつけられるでしょう。なお、マンションの売却でも築年数が浅い方が評価が上がりますので、戸建てと同じく、一種の境界線として築10年があります。極力早くに不動産物件の売却先が見つかればそれに越したことはありませんが、仮に、販売価格を下げるタイミングをしくじると多大な損失が発生します。

 

 

 

早くから売却物件が値下げされると、さらに安くなるかもしれないなどと買主が期待を寄せてしまいます。入ってくる問い合わせの数などから検討して、半年経っても動きがないと判断したら販売価格を下げる潮時と考えてください。近年、導入されたマイナンバーの提示を要求されることがマンションなどの不動産物件を売った時にはあるのです。

 

 

とはいえ、提示が必要なのは売手が法人ではなく個人であって、買い手が個人ではなく不動産会社といった法人のケースに限られます。

 

さらに、その場合でも例外があります。
100万円を超えない金額での売却ならば、マイナンバーの提示は必要ないとされています。どうして、マイナンバーを提示するケースがあるのかというと、不動産物件を購入した法人が税務署に提出しなければならない書類にマイナンバーを書く必要があるので提示が必要となります。これと言ったもめ事さえなければ、不動産の売主に生じるデメリットは、税金に関する問題くらいです。

 

ただ、新居に引っ越すことを前提に今の家を売る場合には、不都合な問題が生じる可能性があります。

 

売りに出した不動産に買い手が現れると見越して、新居を購入した場合において、いくら待っても購入を申し出る人が出てこずに新居の資金源にするはずだったお金が手元に入らなくなる可能性も出てきます。
不動産の売却に際しては、あらかじめ周辺の物件の相場を調査しておくことがキーポイントになります。
と言うのは、相場を知らないまま査定額を聞くとそれが本来の価値に不相応なものでも承諾してしまって、利益をみすみす逃してしまう恐れがあるからです。

 

 

さらに、参考となる物件の相場の知識は上手く交渉を進めるためにも有用です。可能な限り情報はたっぷり仕入れておきましょう。

 

 

 

仮に不動産売却で利益が出たなら、ひょっとすると譲渡所得税の支払いが必要かもしれません。売主の所有していた期間が5年を超える不動産だった場合、譲渡所得税は所得税と住民税がそれぞれ15%と5%の割合で賦課されます。5年以下の場合は、短期の所有で倍の税率で課せられます。
いつ頃納税すればいいのかというと、所得税と住民税で異なり、所得税が売却の翌年の2月16日から3月15日までの間に一括払いで、住民税は四半期ごとの支払いに分かれているのです。

 

不動産を売却するとき、良い不動産屋を選ぶにはどんなポイントがあるのでしょうか。
最優先なのは、不動産屋が得意としている分野に売却する物件が合致しているかどうかです。マンションに強かったり一戸建てに強かったりといった様々な不動産屋がありますから、売りたい物件に適した強みを持っている不動産屋に頼むことが必要なのです。それから、例として全日本不動産協会のような団体への所属の有無も、安心して任せられるかどうかの判定の基準にできます。

 

 

 

所有している不動産物件を現金に換えられるというのが、不動産売却での一番の利点です。
それに、その物件で加入していた保険料、貸付の保証料などは残期間分が返ってきます。

 

 

 

ですが、こういった残金は物件の売却が終わったら、自動的に返金はされず、自分で手続きをします。売ることが決まった際は、忘れないうちに契約会社に連絡を入れましょう。

 

どんなものでも同じですが、不動産物件の売却でも価格が何より重要になるので、決定する時は、インターネットを利用して、一括査定を業者に依頼し、査定してもらうと後悔しません。査定額を比較することで相場がわかってきますから、希望額ではなく、売れそうな価格をつけるのがオススメです。

 

不動産業者によっては、仲介業務だけでなく、コンサルティングまでやってくれる社員がいることもあるようなので、無料相談を利用して、最高額がどのくらいつきそうなのかを考えるのも売却の際の役に立つはずです。

 

不動産売買契約書は課税文書に当てはまるので、印紙を貼り付けなければいけません。

 

 

印紙税額は契約書に記載された金額によって決定するため、場合によっては数十万円ともなることがあります。
しかも、売主と買主の双方で契約書が作成された場合には、いずれも印紙代を負担しなければなりません。ただし、この際の税額は先ほどとは違う金額別の基準が設定されていますので、チェックしておきましょう。文字通りですが不動産物件は売るのが難しく、いざ売却する際にも様々な経費が必要です。

 

 

例えば主なものとして、仲介業者には仲介手数料を支払いますし、不動産登記に関して司法書士が作成する各種書類に対しての報酬や譲渡税、売却する物件に住宅ローンが残っている場合は繰上げ返済費用などもかかるでしょう。
仲介業者をどこにしようかという時に、少しでも仲介にかかる手数料を減らせれば最終的な経費も幾分抑えられます。
突然、「今すぐ家を売却したい」と思っても、不動産物件は買主がすぐに見つかることはありません。
それでは、不動産売却の期間は平均でどれくらいかかるのでしょうか。

 

通常、マンションで3ヶ月程かかり、一戸建ては平均すると6ヵ月ほどだと言います。

 

 

まあ、あくまで平均ですし、いつまで経っても売れないこともあるでしょう。売却の計画を立てる際は、期間についても考える必要があります。不動産業者を選び間違うと、物件の売却に失敗してしまうでしょう。信頼できるところばかりならいいのですが、悪質な業者が少なくありません。

 

査定の価格が相場に合致していないものだったり、買い手を探すための業務を怠ったり、予算を考えずに宣伝しまくって、ありえない広告費を請求したりと被害の実例は想像もつかないほど多様化しているのです。悪質な仲介業者を選ばないためには、複数の仲介業者に査定依頼を行い、総合的に判断して選んでください。不動産物件売却においては、やはり、内覧が売買契約の有無を左右するカギといえます。
内覧を成功させるためには売り手側が買い手視点での不動産物件の確認を怠らないことです。圧倒的多数の買手が求めている物件は、清潔感のある明るくて広めの家(部屋)だといえます。魅力のある物件だとわかってもらうために、念入りな掃除に加えて、不要品の処分といった少しでも印象アップに役立ちそうなことは全部やると後悔しません。

 

それほど悪い点もないのに所有している不動産物件が売れずに悩んでいるのであれば、まだ気づいていない売れない理由があるはずです。

 

 

 

最初に、物件をきちんと清掃し、必要な手入れがされていることを確認してみてください。さらに、仲介を頼んでいる業者が必要なだけの宣伝をしているかどうかも確かめておいてください。

 

最後の段階として、今の売価と周辺相場の兼ね合いについて再確認します。

 

 

しばらく音沙汰無しの状態が続くのであれば、売価を付け直したり、買取を依頼するのも一つの選択です。現住物件の売却と新居購入を同時に行って住み替えをしたいというのもありふれた事例です。この際は、売却してから購入という順番がリスクマネジメントの観点では適正です。

 

 

 

間違いなく契約上は売約成立までこぎ着けていると言っても、自分の手元に代金が届くまでは油断してはいけません。

 

いざという時になって支払うお金がないなんてこともありえますので、無事に売却できる前提で先に購入しようとするのは思い止まりましょう。

 

 

 

とうとう不動産を売却できることになり、契約が成立したのにも関らず、やっぱり売りたくない、買い手を他にも探したくなったりと心境や事情が変化して一旦決まった売却を取り消しにしたい場合、契約を破棄してもかまいません。けれども、代償として契約で定めた違約金の支払いや、あらかじめ受け取った手付金を返すにしても倍返しですから、契約を進めるときは細心の注意を払ってください。

 

 

モデルハウスではなくオープンハウスとなっていれば、販売中の物件の中まで自由に見て回ることができます。

 

 

 

その物件が中古で住人が立ち退く前の場合はインテリアがあるままですが、その効果で暮らしたときの想像も広がるでしょう。それに、家と共にその界隈も歩いて回ってみれば、利用しやすそうな立地のお店のことなど毎日の生活空間もあらかじめ把握できます。

 

 

 

戸建てなどの不動産物件を売ろうとした場合、時には買い主の方から境界確認書の提出を頼まれることもあるようです。

 

 

 

そういったケースでは、土地の権利者が立ち会いながら、土地家屋調査士が土地境界確定測量をして、必要な書類を作るのです。どうしてこれが必要なのかというと、土地同士の境界線が曖昧な時に、境界線がちゃんとわからないと価格も決められませんし、また、隣り合う土地の権利者とのトラブルを防ぐためです。

 

通常通り不動産売却をするとなったら、最初に不動産会社に話を持ちかけます。
次に、どんな物件か品定めがされて、それによって査定額が決定し、ある不動産会社と媒介契約の締結に至ります。

 

 

 

契約を結んだ不動産会社は宣伝活動に励み、購入したいという人物が現れれば、必要に応じ価格交渉が行われてから売買契約となり、買主からの支払いが確認できたら抵当権を抹消する手続きに入り、物件の引き渡しの日までに退去を終わらせます。不動産売却では大きな額の金銭が授受されますから、それなりの経費も当然かかります。

 

 

 

まず支払いが必要なものとして不動産業者への仲介手数料がありますが、物件が高く売れれば売れるほど高額になりますし、取引で利益が出た場合、譲渡所得税の支払いが必要なこともあります。取引に用いる関連書類作成に伴う出費や印紙代も必要になります。それから、自分が住んでいる物件の売却ならば、引っ越し費用も加味する必要があるでしょう。

 

売却を検討している不動産物件が共同名義の場合は、委任状がないと売却ができません。

 

このような例では、代表者となって取り引きに参加する一名に、残りの人全員が取り引きを代表者が行うことを承諾する(委任する)という意思を記した委任状を提出しておくことになります。

 

 

 

有効期限のない委任状ですから、取り引きが終わるまで一度集めたもので問題ありません。

 

 

通常、不動産売却の場合にいつ部屋を空けるかは決定権を持つのは売却側です。
けれども、誰かが住んでいるよりは、空き物件として売りに出されていた方がより高額に売却することができます。

 

入居者がいるままの内覧では、顧客から嫌われる要因になってしまいますので、不都合がない限り速やかに部屋を空けておいた方がメリットが大きくなるはずです。売ろうとしている物件に好印象を持ってもらうためにもキレイで明るく広いと感じるようにしましょう。

 

部屋の中のライトは全て点けて、整理整頓や断捨離をして、部屋の中が広く見えるように物を減らし、日頃はしないようなところまで掃除をします。例えば、水場の水滴を拭いて磨き上げておくことですね。

 

こういうことを押さえておくだけで、印象というのは大きく異なるものです。向こうは欠点をみつけようとしてくるというくらいの気持ちで売りたい物件のお手入れをやり続けていきましょう。
不動産物件の売却を行う際には、仲介業者との媒介契約が欠かせませんが、その一つに「専任媒介契約」が存在します。

 

 

この方法で契約を結んだ場合には、その物件の売買においては、専任媒介契約を交わした業者限定で仲介できるというもので、他の業者を介入させてはいけないのです。しかし、例外にあたる事例もあり、契約を結んだ売手が独自に買手を探し出し、直接接触して、売買契約を交わしても、特に違約金などは発生しません。専属専任媒介契約ではこのケースでも契約違反になりますから、さらに制約が厳しいといえます。
普通はローンの残金を完済しなくては、その不動産を売ることは出来ません。完全に払い終わることができなくても、状況的に売却する必要がある場合は、選択として任意売却という方法が存在します。実績の豊富な会社に任意売却をまかせると成功しやすいですから、とにかく相談してみてください。できればお願いして、債権者との話し合いもおまかせするのが一番の解決策です。家などの不動産を売りたい人は、その時に印鑑証明と実印を用意しておきましょう。なぜかと言うと、所有権移転登記という手続きを法務局で行う時に必要なので、不動産を購入する側の人は両方ともいらないのです。

 

 

もし、買主がローンを希望するなら先述の件は当てはまりません。

 

 

 

この場合に限りローン会社では忘れずに印鑑証明と実印を持ってきてくださいと言われるはずです。さらに、連帯保証人がいる場合は必要なものとしてその方の印鑑証明と実印もあげられるでしょう。
買い手の気持ちを想像すればわかると思いますが、当初設定した売値で不動産物件が売却できるケースはとても珍しくて、買主がいちゃもんといいたくなるような口実で価格を下げるようにいうことが普通ともいえるかもしれません。価格交渉されてもうろたえず、相手の事情を考慮してみてください。もし、これから住むために買うのなら、しっかり考えた上で、買いたいと言っているでしょうから、いわれるがままに交渉に応じなくても、売れるはずです。